주택 임대차 계약시 주의사항

1.주택임대시 주의할점 2. 임대차계약서 주의사항 3. 부동산 매매시 주의할점 4.베트남 부동산 세금과 주의사항 5. 하노이 신규 분양 아파트 검토 사항 6. 매매계약서 작성시 주의할점 7. 베트남 산업부동산 현황과 전망 8. 산업부동산 임대차계약시 주의사항

1.0 구두 약속과 문서의 차이는 크다

베트남에 살면서 알게된 것 중 한가지는 말로써 한 약속과 서면으로 한 약속의 차이가 너무나 크다는 것이다.

 구두상의 약속이나 계약도 서면 작성 못지않은 효력이 있을거라고 생각해서 그리 중요하지 않은 것은 대충 말로써 확답을 받기도 하는데 이 나라에서는 그게 잘 통하지 않는 경우가 많은 것 같다.

예를 들어 집을 임대할 때 수리를 해달라고 하거나 오래된 가구의 교체를 요구 했을 경우, 계약서에 기재하지 않고 구두상으로 전달한 후 입주해보니 예전 그대로 이거나 대충 무성의하게 처리된 경우를 볼수 있다. 

나중에 클레임을 걸어도 잘못 들었다거나 말한데로 처리해주었다는 말을 듣게 된다.

2.0 보증금 계약서 ?

주택을 임대할 때 일반적인 순서는 집을 몇채 보다가 마음에 들면 서둘러 보증금을 걸고 나서 나중에  임대차 계약서를 작성한 후 이삿짐 들어갈때 임대로를  지불하면서 입주 하게 된다. 

이때 보증금을 가계약금 또는 선급금 정도로 가볍게 생각하고 걸게 되며 간단한 보증금 계약서 또는 영수증을 받으며 나중에 정식으로 임대차 계약서를 작성하게 되는데  사실은 보증금 명목으로 한달치를 걸때 모든 것이 결정 되어 버리는 것이다.

보증금은 사실장 계약금인 것이다. 

따라서 계약을 하지 않을 경우 임차인은 보증금을 포기하거나 임대인은 배액을 배상해야하기 때문이다.

보증금을 걸고나서 나중에 임대차 계약서를 꼼꼼히 살펴보며 무엇인가를 요구했을때 임대인 측에서 들어주지 않아도 아무런 방법이 없습니다.

그래서 보증금을 걸기전에 반드시 보증금 계약서와 임대차 계약서를 모두 받아 꼼꼼히 살펴본 후에 보증금을 걸어야 합니다.

문제는 모든 계약서가 대부분 베트남어와 영어로만 되어있어 외국어가 약한 분들은 부동산 직원의 해석에 의존해서 대충 계약하는 경우가 많다. 번역본이 있다고 하더라도 베트남에서의 모든 계약은 베트남어를 우선으로 하기 때문에 영어나 한국어보다도 베트남어를 정확히 이해해야 한다.

3.0 임대차 계약서 중요사항

임대차 계약서의 기본 내용중 중요사항은 다음과 같다

3.1 계약당사자 양측의 인적사항, 임대목적과 임대료, 임대기간, 지불방식

3.2 임대인의 의무와 권리: 하자보수책임, 거주신고, 임차인 요구사항 기재

3.3 임차인의 의무와 권리: 월세지급 기일, 주택 관리준수, 임대인요구사항 기재

3.4 해약조건: 중도해지시 위약금 및 통보기한

3.5 공통사항 :분쟁해결방법, 계약효력 관련내용.

“ 법 위에 잠자는 자는 보호받지 못한다” 이말은 부동산 계약에도 적용될 수 있을것같다.   사전에 충분히 검토할 수 있는데도 소홀히하여 자신의 정당한 권리를 침해당하는 일을 방지했으면 한다. 특히나 외국에서의 생활은 좀더 신중하고 조심할 필요가 있는 것 같다.

4.0 베트남 계약서는 한국과 다르다?

한국의 경우는 보통 계약서 1장에 모든 내용이 들어가 있는 반면에 베트남은 기본 5장 이상이다. 그리고 보통 베트남어와 영어로 표시가 되며 임대차보호법/ 중개업법등이 없어 기본적인, 지극히 상식적인 내용들 조차도 기재가 되어야 함으로 당연히 내용이 길어진다.

베트남부동산에는 번역본이 없을 수 있음으로 한국어와 베트남어로된 보증금 계약서와 임대차 계약서 양식을 사전에 보고 싶다면 다음 링크를 참조하시기 바랍니다. 

주택 임대 시 주의할 점

1.주택임대시 주의할점 2. 임대차계약서 주의사항 3. 부동산 매매시 주의할점 4.베트남 부동산 세금과 주의사항 5. 하노이 신규 분양 아파트 검토 사항 6. 매매계약서 작성시 주의할점 7. 베트남 산업부동산 현황과 전망 8. 산업부동산 임대차계약시 주의사항

1.0 베트남어 소통에 문제가 있다면 부동산 중개업체 이용이 유리하다.

베트남 생활을 하는데 있어  중요한게 3가지 있는데 집주인을 잘 만나야 하며. 가정부를 잘 만나야 하고 운전기사를 잘 만나야 한다.

첫번째 항목이 임대시 주의해야 하는 점이다. 그럼 좋은 주인과 나쁜 주인을 어떻게 구별할까? 하는 의문이 든다. 거의 복에 가까운 내용이지만 그에 대해 미봉책으로 현지 부동산 중개업체들은 블랙리스트를 만들어 악성인 주인이 의뢰하는 임대 물건은 아예 거래를 하지 않는다. 그래서 현지 부동간 중개업체를 이용하는 것이 유리하다.

많이 발생하는 피해 유형으로는 다음과 같은 내용이 많다.

1.0 건물 수리 지연의 경우 – 건축설비 와 집기 포함

2.0 계약 종료시 보증금 반환 문제

2.0. 발품을 팔며 집 상태와 주변상황을 잘 살펴보아야 한다.

주변에 혐오시설은 없는지,  출퇴근시간 아파트주변이나 입구 교통상황이나 엘리베이타 사용상의 문제는 없는지 청소차량은 어느곳에서 주로 작업하는지 등이다. 이러한 점은 낮 시간에 한두번 와서는 알 수 없는 부분이다.

소개한 부동산에서도 해당 아파트에 직접 살아보지 않았다면 디테일한 부분을 잘 모를 수가 있으니 해당 아파트에 거주하는 교민들에게 자문을 구하거나 아파트마다 교민 커뮤니티가 활성화 되어있으니 잘 활용해보시길 바란다. 

베트남 주택은 문화적 차이로 인해 한국보다도 층간 소음이 더 심하며 복도식 이다보니 같은 층에 사는 이웃을 잘 만나야 하는데 복도에서 아이들이 놀이터 삼아 축구를 하는 경우도 있으며 현관문을 활작 열어두고 고성방가를 하며 가족 행사를 하는 경우도 있다. 베트남 문화는 타인에게 약간의 피해를 주는것에 대해 관대한 문화이기 때문이다.

3.0 계약서를 충분히 검토한 후에 계약을 해야한다.

계약한 이후에 무언가를 요구한다면 안 들어주는 경우가 대부분이다.

우리가 상식적으로 생각하는 부분이 여기서는 문화의 차이와 외국인이라는 이유로 한국인의 시각으로 불합리한 경우를 당할 수 도 있다. 계약서에 특약 조건을 삽입하기 어려운 경우라면 이면지에 서면으로 받아두어도 좋을 것이다.

4.0 베트남 주택법과 외국인 관련법을 잘 알고 준수해야한다.

4.1 거주 신고 관련

외국인은 24시간 이내에 거주 신고를 해야하며 비자는 기간을 지키며 허가된 일만 할 수 있다.

불법적인 일을 피해야하는데 얘를 들어 비자가 없는 사람을 재워준다던지 배우자가 아닌 베트남 여성을 재워주는 것 또한 불법이다.

에어비앤비 를 이용하는 경우도 주의를 해야 한다. 

호텔의 경우 체크인을 하면 그때 호텔측에서 체크인 정보를 가지고 당국에 거주 신고를 하고 있는데 에어 비앤비의 경우는 원칙적으로 거주 신고를 해야함에도 불구하고 이에 대한 정보가 없어 안하는 경우가 많다. 

이처럼 베트남 당국에서는 외국인 불법체류자를 막기 위하여 외국인의 거주 정보(숙박에 대한 기록)를 남기도록 법에 의해 규제하고 있다.

4.2 공과금 연체 문제

그리고 공과금은 연체되지않도록 잘 관리해야한다. 지방에 출장 갔다가 며칠 후 돌아와보니 전기가 끊어져 있다거나 인터넷이 안되는 경우가 흔히 발생한다.  3일정도만 전기세가 미납되어도 전기를 끊는 경우도 있다.